Investissement Locatif: Prêt In Fine vs Prêt Amortissable.

Le prêt amortissable est un crédit dont le montant, la durée et les remboursements périodiques (amortissement du capital et des intérêts) sont déterminés à l’avance.

Suivant le cas, de façon fixe ou en fonction de clauses de révision définies dans le contrat de prêt (ex : Taux variable). C’est le crédit le plus couramment utilisé et sans doute celui par lequel vous remboursez vos prêts actuels si vous en avez.

Le crédit in fine est une forme de crédit par opposition au crédit amortissable.

Il s’agit d’un prêt dont vous ne remboursez, pendant sa durée, que les intérêts. Le capital n’est pas amorti mais est remboursé en une seule fois, à l’échéance. En contrepartie de cet avantage, le prêteur vous demandera de nantir un capital en garantie.

Comment Choisir:

En fonction de votre patrimoine immobilier, financier, et de votre fiscalité, vous avez la possibilité d’opter pour un investissement locatif financé par un prêt In Fine. Plébiscité par les professionnels avertis, un prêt In Fine, en générant un montant d’intérêt important pendant toute la durée du prêt, permet de réaliser des économies d’impôts conséquentes, ces intérêts étant déductibles des revenus fonciers. Cependant, il faut savoir que le prêt In Fine est presque une fois et demi plus couteux qu’un prêt amortissable classique. Le prêt In Fine : comment ça marche ?

Dans un crédit In Fine, l’emprunteur règle pendant toute la durée du crédit, uniquement des intérêts. Ainsi, le capital emprunté estremboursé en une seule fois, à son échéance.

Les intérêts sont donc calculés, pendant toute la durée du remboursement sur le montant total du capital emprunté (qui ne diminue pas, qui ne s’amortit pas). De ce fait, les intérêts d’emprunt ne décroissent pas.
À l’inverse, dans un crédit amortissable, l’emprunteur rembourse, dans chaque mensualité, une part de capital et une part d’intérêts calculés sur le capital restant dû. Plus on rembourse la part de capital, plus le montant des intérêts d’emprunt à devoir diminue, à mensualité fixe (ou variable en fonction des conditions de l’offre de prêt).

À titre d’exemple, pour un emprunt de 150 000 € sur dix ans, un investisseur payera 21 000 € d’intérêts d’emprunt s’il souscrit un prêt In Fine consenti à un taux effectif global de 1,4%, contre seulement 9 248 € d’intérêts s’il opte pour un crédit amortissable, au taux de 1,2%.

Le prêt In Fine est donc, sur une période de dix ans, deux fois plus cher. Cet écart s’accentue avec la durée. Néanmoins, le crédit In Fine peut s’avérer être très intéressant pour une certaine catégorie de « profils » patrimoniaux.

L’emprunteur ne doit, en aucun cas, opter pour cette solution sous l’influence d’un proche, sans l’avis de son conseiller en gestion de patrimoine, qui lui établira une simulation financière solide et juste.

L’effort d’épargne :

Malgré son coût, le crédit In Fine a l’avantage de représenter des remboursements mensuels beaucoup moins élevés que le crédit amortissable.

Ainsi, dans l’exemple ci-dessus d’un emprunt de 150 000 euros sur dix ans, l’emprunteur remboursera à peine 175 € par mois avec un crédit In Fine, contre 1317 € par mois avec un crédit amortissable ! Dans le cadre d’un investissement locatif, la formule In Fine lui permet donc d’avoir des remboursements bancaires moins élevés que les loyers perçus et alors d’équilibrer sans effort l’opération immobilière. Si l’on considère que l’appartement acheté, dans cet exemple, est loué 700 euros par mois, l’effort d’épargne est même inexistant, puisque le loyer est plus élevé que le montant de l’échéance mensuelle.

En revanche, avec le crédit amortissable, l’emprunteur devra fournir un réel effort financier de 617 euros (mensualité de 1317€ – loyer de 700€).

Il sera donc une option de souscrire un crédit In Fine par exemple lorsque les revenus de l’emprunteur sont déjà mobilisés dans le remboursement d’un autre emprunt immobilier, ou s’ils risquent de baisser dans les années à venir, pour quelque raison que ce soit (départ à la retraite par exemple).

En revanche, si les mensualités, dans le cadre d’un prêt In Fine, sont beaucoup plus faibles qu’avec un prêt amortissable, il ne faut jamais perdre de vue que les échéances ne représentent que le montant des intérêts et assurances, et qu’il faudra, à l’échéance, rembourser l’intégralité du capital emprunté.

Même si l’emprunteur a l’intention de revendre son bien à l’issue de la période de remboursement – qui peut coïncider avec la fin de la période de bénéfice d’un avantage fiscal (neuf ans dans le cadre d’une opération Loi Pinel par exemple), il sera conseillé par un professionnel de mettre en place une épargne complémentaire, programmée ou périodique, étant l’équivalent d’au moins 30% du capital emprunté sur un support de type assurance vie (les banques exigeant cet apport minimum de 30%), en parallèle du remboursement des intérêts d’emprunt.

Des objectifs et des projets d’investissement:

Nous constatons donc que le prêt In Fine est surtout caractérisé par la faiblesse de ses échéances. Il limite l’effort d’épargne et le taux d’endettement. Ainsi, en disposant d’un capital permettant de constituer une garantie, le prêt In Fine est le financement « miracle » pour profiter d’un dispositif fiscal comme celui de la loi Pinel.

Dans le cas d’un prêt amortissable, avec des échéances plus importantes que le précédent, le taux d’endettement est impacté empêchant parfois de multiplier les investissements.

Il sera donc important d’opter pour la solution qui s’adaptera le plus à vos objectifs. Si vous souhaitez entreprendre plusieurs investissements, le crédit In Fine sera votre meilleur allié car sans gros impact sur votre taux d’endettement. A l’inverse, si vous optez pour un seul investissement, il vous sera conseillé de choisir un prêt amortissable, moins onéreux en intérêts d’emprunts.

Êtes-vous un épargnant ?

Quoi qu’il en soit, l’organisme prêteur vérifiera votre taux d’endettement, et vos capacités à rembourser les mensualités dans le cadre d’un crédit amortissable (étude de vos revenus). Il sera d’avantage vigilant pour un prêt In FINE puisqu’il exigera de la part du prêteur de justifier un certain niveau d’épargne à nantir (à bloquer) pour prétendre au prêt In Fine. D’ailleurs, à l’échéance du prêt, la somme constituée au sein du contrat nanti doit pouvoir rembourser le capital emprunté.

Ce capital devra être valorisé pendant toute la durée du financement In Fine afin qu’il puisse rembourser le montant total dû à l’échéance. Sinon il faudra prévoir la mise en place d’une épargne régulière sur le montant nanti.

Par exemple, pour un capital emprunté de 151 000 € sur dix ans, le contrat peut prévoir un adossement sur une assurance vie d’une valeur de 70 550 € au moment de la souscription du prêt, sur laquelle l’emprunteur versera chaque mois 440 € pendant 120 mois. En misant sur un taux de rémunération annuel de 3,5% pendant dix ans, le capital dû à la fin du prêt sera atteint.

Il faut savoir que la banque peut refuser certains types de placement comme le PEA qui sera considéré comme trop risqué. Si le capital constitué à l’échéance n’est pas suffisant pour rembourser le capital restant dû, l’investisseur pourra revendre le bien afin de procéder au remboursement.

Et si vous aviez déjà du patrimoine immobilier locatif ?

Si c’est le cas, alors vous connaissez déjà l’intérêt fiscal de payer un maximum d’intérêts d’emprunt. Ces derniers étant directement déductibles des revenus fonciers. Lorsque la totalité des charges est supérieure aux recettes, le déficit foncier devient alors imputable au revenu global (une déduction). C’est pour cette raison qu’il sera conseillé d’envisager un prêt in Fine pour les investisseurs ayant des revenus fonciers imposables, et/ou un taux marginal d’imposition élevé ( >30%).

En effet, plus le taux marginal d’imposition de l’emprunteur est élevé, plus les déductions d’intérêts auront un effet sur le montant de l’impôt à payer.

Exemple :

Un investisseur qui souscrit un prêt in fine de 150 000€ à 1,4% sur dix ans payera 21 000€ d’intérêts d’emprunt. Si son taux marginal d’imposition (TMI) est de 30%, il réalisera 6 300€ d’économies sur ses impôts grâce aux intérêts d’emprunt (21 000 x 30%=6300).ou8400€s’ilestimposéà40%(21000×40%=8400). C’est séduisant, d’autant que le crédit amortissable ne se montre pas aussi performant d’un point de vue fiscal. Si l’investisseur avait souscrit un crédit amortissable à 1,2% sur dix ans, il aurait eu à payer seulement 9 248€ d’intérêts d’emprunt. Mais il aurait par ailleurs bénéficié d’une économie d’impôt de seulement 2 774€ dans le cas d’une imposition marginale à 30% (9 248 x 30% =2 774) et de 3 699€ dans le cas d’une imposition marginale à 40% (9 248 x 40% =11 374). La différence entre l’économie d’impôt réalisée avec un crédit In Fine et celle effectuée avec un crédit amortissable est donc de 3 526€ (dans le cas du taux marginal d’imposition de 30%) et de 4 701€ (dans celui d’un TMI de 40%).

Elle penche, dans les deux cas, en faveur du crédit In Fine. Ces sommes correspondent, respectivement, à 30% et 40% du surcoût du crédit In Fine par rapport au crédit amortissable. Dans les deux opérations, le gain d’impôt ne compense pas le surcoût du crédit. C’est mathématiquement impossible. Cela n’enlève pas pour autant de son intérêt au crédit In Fine qu

i, lorsque l’investisseur dispose d’une épargne suffisante pour garantir l’emprunt, lui permet, moyennant des mensualités faibles, de se constituer un patrimoine immobilier, sans pour autant obérer sa capacité d’endettement pour de nouveaux projets.