OPCI : quels intérêts ?

OPCI : Organisme de Placement Collectif Immobilier

Un Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) est un véhicule collectif d’investissement dans l’immobilier, accessible sous forme de parts via un compte-titres ou un contrat d’assurance-vie. Il a pour obligation de rétrocéder au moins 85 % de plus-values et profits qu’il dégage aux détenteurs de parts.

Qu’est ce qu’un OPCI ?

• Les OPCI ont été créés en 2005 (Ordonnance n° 2005-1278). Ils sont agréés par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Comme les Sicav ou les FCP, ils permettent à plusieurs épargnants de regrouper leur mise et d’investir dans la pierre sous une forme indirecte.
• Les OPCI sont gérés par une société de portefeuille, préalablement agréée par l’AMF. Réglementairement, l’actif d’un OPCI est constitué d’au moins 60 % d’investissements à caractère immobilier. Il doit conserver un volant d’actifs liquides (10%) afin de pouvoir répondre aux demandes de retraits.
• Dans certaines limites, les OPCI peuvent emprunter pour acquérir des immeubles. Des emprunts d’espèces sont aussi possibles, mais ils ne doivent pas excéder 10% de la valeur des actifs immobiliers.

Contrairement aux OPCVM, les OPCI ne sont pas cotés sur les marchés financiers, ce qui les immunise partiellement contre les aléas de marché.

Quels sont les différents types d’OPCI ?

On distingue 2 types d’OPCI : FPI et SPPICAV. 

• Les Fonds de Placement Immobilier (FPI) sont des copropriétés de valeurs mobilières, émettant des parts. Le porteur ne dispose pas des droits conférés à un actionnaire. Les revenus distribués sont imposables comme des revenus fonciers classiques.
• Les Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à capital variable (SPPICAV) émettent des actions de façon proportionnelle aux demandes de souscription. Elles sont notamment présentes en unités de compte dans les contrats d’assurance-vie. Les détenteurs d’actions d’un OPCI-SPPICAV ont le statut d’actionnaires. Ils peuvent donc s’exprimer sur la gestion de l’OPCI lors des assemblées générales. Les revenus distribués par les SPPICAV sont imposés comme des dividendes et des plus-values d’actions. 

Pourquoi investir dans les OPCI?

Souscrits via un compte-titres ou une assurance multisupports, les OPCI offrent une certaine garantie sur le capital puisque celui-ci est placé dans des immeubles durables et destinés à être loués. Cet actif peut être constitué de bâtiments existants, neufs et anciens, ou en l’état futur d’achèvement. 

Sans être des marchands de biens, les OPCI ont la possibilité de faire construire des immeubles pour leur propre compte. 

A noter : l’ensemble des actifs des OPCI est régulièrement estimé par des évaluateurs immobiliers. Au nombre de deux, ils mènent chacun une expertise indépendante.

Au stock de plus-values potentielles des OPCI, que reflète la valeur liquidative de la part, s’ajoute un rendement constitué par la rentrée des revenus locatifs.

Dans certains cas, le patrimoine des OPCI peut être scindé en différents compartiments, dont les parts (ou actions) font l’objet d’une commercialisation spécifique. Elles peuvent être logées dans un compte-titres ou, sous forme d’Unité de Compte, dans une assurance-vie. Plusieurs ratios de dispersion des risques sont à respecter. 

Outre leur performance financière, le principal avantage des OPCI tient à leur liquidité supérieure à celle d’autres véhicules immobiliers. Si l’OPCI est souscrit dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie, c’est l’assureur qui rachètera les parts (ou actions) qu’un investisseur veut céder. 

Côté frais, il faut savoir que les souscriptions sont majorées d’une commission acquise à l’OPCI et, le cas échéant, d’une commission de souscription afin de couvrir les frais et taxes. En cas de cession, des commissions de rachat peuvent être retenues.

Obligations distributives:

Quel que soit leur statut juridique, les OPCI sont tenus à des obligations distributives.

• Les SPPICAV doivent notamment distribuer à leurs actionnaires au moins 85 % des revenus locatifs et financiers et au moins 50 % des plus-values de cession d’actifs.
• Les FPI sont notamment tenus de rétrocéder aux épargnants au moins 85% des revenus locatifs et financiers et 85 % (minimum) des plus-values de cession.

Le prix de souscription et de rachat d’une part/action d’OPCI est déterminé par sa valeur liquidative, majorée (ou diminuée) des différents frais.

Quelle Fiscalité pour les OPCI ?

Le régime fiscal applicable à un OPCI dépend de sa forme juridique.

SPPICAV:
Avec une SPPICAV, les revenus et plus-values sont imposés comme des revenus de capitaux mobiliers, c’est-à-dire au PFU à 30 % ou à l’impôt sur le revenu si le contribuable le souhaite.

FPI:
Avec un FPI, le porteur se trouve dans la même situation que s’il détenait des biens immobiliers dédiés à la location à titre direct. Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers et les gains dans la catégorie des plus-values immobilières.

A noter : si un OPCI est souscrit via un contrat d’assurance-vie, c’est la fiscalité afférente à cette enveloppe fiscale qui s’applique. Elle est plus avantageuse que la fiscalité foncière.

Sources: Capital.fr