Interview: Les Echos

Rendement locatif : gare aux mauvaises surprises

Interview d’Alain Atallah, Président du Groupe TRINITY, par Samir Touzani, Les Echos.

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Le rendement locatif théorique n’est pas le seul indicateur à évaluer avant de se lancer dans un investissement immobilier défiscalisé. Si le risque appelle la rentabilité, d’autres critères sont pertinents pour réussir son opération.

Quel que soit le cadre fiscal dans lequel l’investissement sera réalisé, il ne faut pas perdre de vue que l’objectif est de se constituer ou de renforcer son patrimoine.

« La carotte fiscale ne justifie jamais un investissement immobilier », avertit Alain Atallah, président de Trinity Gestion Privée.

Si la défiscalisation permet de diminuer son revenu imposable ou de bénéficier d’une réduction d’impôt, cet avantage fiscal reste un outil au service de son investissement immobilier. Lorsque l’on souhaite faire de la pierre locative dans l’espoir d’en tirer des loyers et s’assurer une source de revenus régulière, se focaliser sur le rendement locatif théorique est un pari risqué.

Risque locatif

Certes, pas de rendement sans risque. Mais une étude du portail immobilier SeLoger confirme les incertitudes sur la performance de l’investissement. Le site d’annonces immobilières a analysé le marché locatif français pour dresser un classement des villes où la rentabilité locative est la plus élevée. Résultat : Mulhouse (7,4 %), Saint-Etienne (6,9 %), Limoges (6,8 %), Le Havre (6,6 %), Orléans (5,9 %) ou encore Nîmes (5,9 %) présentent une rentabilité nette de charges largement supérieure à la moyenne des villes françaises.

Des chiffres séduisants en théorie, mais la pratique implique de prendre un peu de hauteur. Car moins les prix sont élevés, plus la rentabilité théorique est attrayante. Mais des prix attractifs peuvent aussi être synonymes d’environnement économique dégradé et de faible demande locative. La rentabilité réelle du bien peut donc se situer bien en deçà des chiffres affichés si les locataires ne sont pas au rendez-vous.

« L’environnement du bien va déterminer le risque de vacances locatives et donc le nombre de loyers en moins pour le propriétaire. »Un studio étudiant près d’une université ou des écoles trouvera plus facilement preneur qu’un autre isolé. Transports, commerces et attractivité économique permettent de se faire une idée de la demande dans le secteur. « Et donc de la valeur du bien sur le marché locatif », abonde Alain Atallah. « Des assurances contre les loyers impayés sont conseillées pour se prémunir contre le risque de vacances locatives », préconise le président de Trinity Gestion Privée.

Qualité du bien

« Deux bien situés à 200 mètres l’un de l’autre n’ont pas toujours la même valeur »,

ajoute Alain Atallah. Au-delà de son emplacement, la qualité intrinsèque du bien détermine aussi le montant du loyer et permet de favoriser la concurrence entre les locataires. Une passoire thermique avec des frais de chauffage élevés risque de faire fuir le locataire et d’augmenter le nombre de mois sans loyers.

Outre la demande locative, il faut, pour faire un bon investissement, examiner le potentiel de plus-value. « Dans une ville où le prix de l’immobilier est en recul sur les douze derniers mois, cette tendance baissière laissera raisonnablement augurer d’une moins-value à la sortie », détaille SeLoger. « Il est donc essentiel de se rendre sur place, de ne pas se jeter sur le premier bien et d’être accompagné par un professionnel qui connaît le marché », conclut Alain Atallah.