Immobilier d’investissement : leviers et points de vigilance

Immobilier : l’immobilier d’investissement consiste à acquérir un bien en vue de percevoir des revenus locatifs. Il est le seul produit finançable intégralement à crédit.

Qui peut investir ?

Le crédit immobilier est accessible à la plupart des investisseurs, salarié en CDI ou indépendant depuis 2 ans ou plus. Il nécessite de ne pas excéder un taux d’endettement de 33% environ.

L’effet de levier consiste ainsi à rentabiliser une somme que l’on va rembourser sur le long terme. Ainsi, l’investissement immobilier permet de « s’enrichir avec l’argent de la banque ».

Tout investisseur désireux d’accroître son patrimoine sur le moyen ou le long terme doit s’intéresser à l’investissement immobilier. Il convient cependant de rester attentif aux aléas de l’immobilier d’investissement tels que la vacance locative, les loyers impayés, les charges de copropriétés … Si les risques relatifs à la moins-value peuvent être couverts par des contrats d’assurance garantie revente, il faut néanmoins, pour investir sereinement, avoir la capacité d’absorber quelques aléas sans que cela ne remette en cause l’équilibre financier du ménage de l’investisseur.

D’après un récent sondage IFOP, 50% des français portent un intérêt à l’investissement locatif. Les offres en ce sens affluent, tant attractives les unes que les autres.

Où investir ?

Le choix de la zone d’investissement dépend largement de l’objectif recherché.

L’investissement locatif ne répond pas aux mêmes critères de choix qu’un investissement destiné à une résidence secondaire ou lieu d’études pour ses enfants.

S’il s’agit de faire un pur investissement locatif, il faudra s’attacher à choisir la localisation du bien sur des critères objectifs destinés à trouver le bon équilibre entre pression locative, rentabilité et sécurité.

Sécurité : en matière d’immobilier, la sécurité est représentée par la protection du capital, c’est-à-dire la capacité d’un produit à résister aux mouvements à la baisse du marché. D’une manière générale, les grandes agglomérations présentent des marchés plus sécurisés. Aussi, si l’objectif est avant tout de protéger un capital, Paris, sa petite couronne et les plus grandes villes de Province (ex : Toulouse, Bordeaux) sont les zones à privilégier.

Rentabilité : en contrepartie de la sécurité, les plus grandes agglomérations françaises sont celles dans lesquelles la rentabilité immobilière est la moins élevée (comme Lyon où le prix du foncier est trop élevé).

Le bon sens vise donc à créer un équilibre entre rentabilité et risque en fonction de l’objectif visé.

Quel est le risque lié à l’investissement locatif ?

Pour autant, il réside un risque non négligeable à prendre en compte : l’environnement du bien. Si investir en agglomération présente sa part de sécurité, il reste primordial de s’assurer que l’ambition locative corresponde bien au marché local. Nombreux sont les programmes immobiliers attractifs sur brochure et pour lesquels nous nous rendons compte sur place que l’environnement n’est pas favorable : quartiers non résidentiels, marché locatif en berne dû à l’environnement, manque d’équipements et d’infrastructures décisives, manque d’attractivité du quartier ou futur programme d’urbanisme représentant un potentiel risque à venir …

Investir dans une zone sinistrée peut être attractif en termes de prix du bien, tout en se révélant dangereux si le bien ne trouve aucun locataire : le poids du financement revient alors à l’investisseur.

Comment maitriser ce potentiel risque ?

Chez Trinity Gestion Privée, nos méthodes de choix des produits d’investissement répondent à des critères de sélection très précis. Nous ne présentons aucun programme en investissement locatif sans s’être rendu sur place, quelle que soit la localisation du bien. Nous résidons au minimum durant 48 heures dans l’environnement du programme proposé de manière à pouvoir évaluer son environnement et la vie du quartier. Nous adoptons durant ce laps de temps la vie locale, les infrastructures, évaluons les équipements et commodités. Parce que regarder un emplacement sur Google Maps ne suffit pas à évaluer avec certitude la pertinence de l’emplacement d’un bien. C’est une démarche de confiance que nous garantissons à nos clients : ils retrouvent alors la liberté d’investir dans un produit solide, même à plusieurs centaines de kilomètres de leur lieu de résidence.

Le capital risque reste alors uniquement lié au choix de la stratégie d’investissement et non à un produit mal évalué.