LE MONDE – le 9 DÉCEMBRE 2019
Comment sortir d’un dispositif d’investissement locatif
Borloo, Robien ou Scellier : pour ceux qui ont réalisé un investissement locatif défiscalisé il y a une dizaine d’années, il est temps de penser à l’« après » ! Faut-il vendre ou garder le bien ? Comment récupérer le logement ?…
De Méhaignerie à Duflot en passant par Périssol, Besson, Robien, Borloo et Scellier, puis aujourd’hui Pinel : les dispositifs immobiliers défiscalisants se sont succédé ces trois dernières décennies. Avec, pour chacun, le même principe : à condition d’acheter un bien neuf, de le louer à un ménage aux ressources limitées et de pratiquer des loyers plafonnés, l’investisseur allège sa fiscalité, par le biais d’une réduction ou une déduction d’impôt. Ces obligations sont à respecter à la lettre pendant neuf, douze, voire quinze ans, selon les cas.
Comment se sortir d’un tel dispositif à l’issue de toutes ces années ?
Pour mémoire, la date d’achèvement des travaux d’un bien acheté en vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) donne le top départ de la défiscalisation et de la durée obligatoire de location. Mais en pratique, c’est loin d’être si simple. Si au cours des années passées, l’habitation est restée vacante de longs mois, la date de sortie du dispositif sera d’autant décalée. Autre élément à garder en tête : il est rare que le locataire en place parte « pile » au moment où le dispositif s’arrête. Cela signifie que cette location strictement encadrée devra se poursuivre au moins jusqu’à la fin du bail en cours.
Six mois pour avertir le locataire en cas de vente
Vous souhaitez céder votre bien vide ? Attention, la fenêtre de tir prévue par la loi est étroite. Vous devez prévenir votre locataire, dans les formes, au moins six mois avant la date de renouvellement du bail. En gardant à l’esprit que seules trois justifications de reprise du logement sont légalement acceptables : la volonté de le récupérer pour l’habiter soi-même ou y installer ses proches, sa vente, et un motif « légitime et sérieux ».
Nombre d’investisseurs revendent actuellement leur bien locatif avec de coquettes plus-values grâce au boom du marché immobilier intervenu ces quinze dernières années. Mais il ne faut pas perdre de vue que votre plus- value sera taxée à hauteur de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, et de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, soit une fiscalité totale de 36,20 %. Cette imposition est toutefois dégressive en fonction du nombre d’années de détention du bien.
A avoir en tête également : le code général des impôts pénalise le contribuable qui cède rapidement son bien lorsque le dispositif Scellier ou Borloo s’achève, notamment dans les trois années qui suivent.
« C’est le cas s’il reste un déficit foncier imputable et reportable sur le revenu global à la condition de garder le bien locatif. Si la vente s’effectue trop vite, des pénalités financières seront réclamées par le fisc », explique Alain Atallah, président du cabinet Trinity gestion privée.
Basculer en location meublée ?
Vous souhaitez au contraire conserver votre bien locatif ? L’option est intéressante dans la mesure où elle ouvre la voie à une durée de détention plus longue, donc à une taxation sur la plus-value plus douce lors de la revente. Si vous continuez à louer le logement, il sera toutefois plus confortable de pouvoir librement fixer le montant du loyer et de choisir le profil de votre locataire.
Là encore, il y a une marche à suivre, l’occupant en place, rentré en cours de dispositif, est protégé. « Il faudra la plupart du temps prendre son mal en patience et attendre qu’il parte. Et là encore, la libération ne coïncidera pas toujours avec la fin du régime fiscal », note M. Atallah. Le bien récupéré, il faudra en outre souvent le rénover pour attirer de nouveaux candidats à la location.